Los Derechos, Remedios Legales

Información básica

En Texas, las contribuciones sobre la propiedad proporcionan más dólares de impuestos para servicios locales que cualquier otra fuente. Los impuestos sobre la propiedad ayudan a pagar por las escuelas públicas, las calles de la ciudad, las carreteras del condado, la policía, la protección contra incendios (bomberos) y muchos otros servicios.

Las contribuciones sobre la propiedad son impuestos locales. Sus funcionarios locales valoran/tasan su propiedad, imponen su tasa de impuesto, y colectan sus impuestos. Sin embargo, la ley estatal gobierna cómo el proceso funciona.

Las contribuciones de impuestos sobre la propiedad se basan sobre el valor de la propiedad. Por ejemplo, el impuesto sobre la propiedad para un lote vacío valorado en $10,000 es diez veces más que el impuesto sobre un lote valorado/tasado en $1,000.

La Constitución del Estado de Texas establece cinco reglas para el impuesto sobre la propiedad.

H Las valoraciones/tasaciones de impuestos deben ser iguales y uniformes.
Toda propiedad debe ser valorada y tasada igual y uniformemente. Esto es aplicable a tipos parecidos de propiedad — por ejemplo, toda casa residencial — y a tipos de propiedades diferentes — por ejemplo, propiedades comerciales o propiedades utilitarias.

H Con algunas excepciones, toda propiedad real debe ser valorada/tasada para impuestos usando su valor actual en el mercado. Las excepciones incluyen terreno usado para agricultura y terreno de maderos.
El valor del mercado de una propiedad es el precio por el cual se podría vender cuando ambos el comprador y el vendedor quieren el mejor precio y ninguno de los dos está presionado para comprar o vender. El terreno utilizado para la agricultura y para ranchos puede ser valorado sobre su capacidad para producir cosecha o ganado (u otros animales agrícolas) en vez de su valor en el mercado de bienes raíces. Esta varloración/tasación es conocida como una varloración/tasación agrícola. Existe una varloración/tasación disponible para dueños de terrenos maderos usados para producir madera para productos.

H Toda propiedad está sujeta a impuestos a menos que una ley federal o estatal proporcione una exención por ésta.
Una exención puede excluir parte o todo el valor de la propiedad de ser sujeto a impuestos.

H Los dueños de propiedades tienen el derecho de ser notificados con tiempo razonable de aumentos en el valor tasado de su propiedad.

H Cada propiedad en un condado tiene que tener un valor tasado.
La Legislatura puede proveer para excepciones para una propiedad que forma parte de una unidad gubernamental— como un distrito escolar—cuyos linderos cruzan las líneas de más de un condado.

¿Cómo es que el sistema funciona?

Existen tres componentes principales al sistema de impuestos en Texas:

H Un distrito de valoración/tasación (appraisal district) en cada condado impone el valor de su propiedad cada año. Un tasador principal (chief appraiser) es el administrador principal.

H Una junta de revisión de valoraciones/tasaciones (appraisal review board—ARB) resuelve cualquier desacuerdo entre usted y el distrito de valoración/tasación sobre el valor de su propiedad.

H Las unidades de fijación de impuestos (taxing units) locales, lo cual incluye el condado, la ciudad, los distritos escolares y los distritos especiales deciden cuanto dinero gastarán. Esto determinará la cantidad total de impuestos que usted y sus vecinos pagarán.

El sistema tiene cuatro etapas: valoración/tasación de la propiedad sujeta a impuestos, protesta contra los valores, la adopción de las tasas de impuestos y la colección de los impuestos.

El 1^ero de enero marca el principio de la valoración/tasación de las propiedades. El uso que se le da a la propiedad el 1^erode enero, las condiciones del mercado en ese momento, y quién es el dueño de esa propiedad en esa fecha determina si la propiedad es sujeta a impuestos, su valor y quien es responsable de pagar los impuestos.

Entre el 1^ero de enero y el 30 de abril, el distrito de valoración/tasación procesa las solicitudes para las exenciones de impuesto, las valoraciones/tasaciones agrícolas, y otros remedios contra impuestos.

Para el 15 de mayo, más o menos, la junta de revisión de valoraciones/tasaciones comienza a escuchar protestas de los dueños de propiedades quienes creen que las valoraciones/tasaciones de sus propiedades están incorrectas o quienes no obtuvieron exenciones o valoraciones/tasaciones agrícolas. La junta de revisión de valoraciones/tasaciones es un panel independiente de ciudadanos responsables para resolver las protestas sobre el trabajo del distrito de valoración/tasación. Cuando la junta de revisión de valoraciones/tasaciones termina su trabajo, el distrito de valoración/tasación le da a cada unidad de fijación de impuestos una lista de propiedades sujetas a impuestos.

En agosto o septiembre, los funcionarios elegidos de cada unidad de fijación de impuestos adoptan las tasas de impuestos para sus operaciones y para el pago de deudas. Varias unidades de fijación de impuestos le imponen impuestos a su propiedad. A cada propiedad le imponen impuestos el condado y el distrito escolar. También paga impuestos a la ciudad y a distritos especiales tales como hospitales, universidades de dos años, fuentes fluviales, los bomberos y otros.
La colección de impuestos comienza alrededor del 1^ero de octubre a medida que las cuentas para los impuestos son enviadas por correo. Los contribuyentes de impuestos tienen hasta el 31 de enero del siguiente año para pagar sus impuestos. El 1^ero de febrero comienzan a acumularse las multas y los cargos de interés para la mayoría de las cuentas que no se han pagado. El 1^ero de febrero, los colectores de impuestos pueden comenzar una acción legal para colectar los impuestos no pagados.

¿Cuál es el papel del contribuyente de impuestos?

Usted puede desempeñar un papel efectivo en el proceso si conoce sus derechos, entiende los remedios legales que están a su disposición y cumple con sus responsabilidades.

H Conozca sus derechos:

Usted tiene derecho a una valoraciones/tasaciones iguales y uniformes. El valor de su propiedad debe ser igual a propiedades parecidas.

Usted tiene derecho a que los impuestos sobre su propiedad estén basados en su valor en el mercado o a una valoración agrícola si ésta califica.

Usted tiene derecho a recibir todas las exenciones u otros alivios sobre impuestos para los cuales usted califique y aplique a tiempo.

Usted tiene derecho a recibir notificaciones sobre cambios en el valor de su propiedad o en sus exenciones.

Usted tiene derecho a que las unidades de fijación de impuestos le notifiquen con anticipación sobre aumentos propuestos a su tasa de impuestos y que le den tiempo para comentar sobre estos cambios.
H Entienda sus remedios legales:

Si usted cree que el valor de su propiedad está demasiado alto que o le ha negado injustamente una exención o valoración agrícola, puede protestar ante la junta de revisión de valoraciones/tasaciones. Si no está de acuerdo con la decisión de la junta de revisión, puede llevar su caso a la corte.

Usted puede manifestarse en las audiencias/vistas públicas cuando sus funcionarios elegidos están decidiendo cómo gastar sus impuestos y están imponiendo las tasas de impuestos.

Usted y otros contribuyentes pueden poner un límite al aumento de impuestos en una votación para disminuir o limitar la tasa de impuestos.
H Cumpla con sus responsabilidades:

Usted tiene que solicitar las exenciones generales, para personas mayores de 65 años, para incapacitados/deshabilitados, o para cualquier exención sobre el hogar habitado antes de las fechas claves de cierre del distrito de valoración/tasación donde se encuentra su propiedad. Si su propiedad está situada entre dos o más condados la solicitud se debe a los distritos de valoración/tasación de ambos condado.

Usted debe solicitar para otras exenciones, para valoraciones/tasaciones agrícolas y otras formas de alivio de impuestos antes de las fechas claves de cierre.

Usted debe asegurar que su propiedad se encuentra correctamente inscrita en los registros de impuestos con su nombre, dirección y descripción de propiedad correctos.

Usted tiene que pagar sus impuestos a tiempo.

Nombrando un agente

Usted puede representarse a sí mismo en cualquier asunto que tenga que ver con impuestos sobre la propiedad. O, usted puede nombrar a un representante—comúnmente llamado un agente—para encargarse de tareas específicas. Usted no necesita un agente para pedir una exención para su hogar—sencillamente pídale una solicitud a su distrito de valoración/tasación.
Para nombrar a un agente, usted tiene que darle a esa persona una autorización por escrito para representarlo. Usted tiene que usar un formulario especial, “Appointment of Agent” (formulario número 50-162), el cual puede obtener de su distrito de valoración/tasación o de la oficina del Contralor. No se necesita un formulario si la persona es su abogado, la persona que le dio el préstamo para su propiedad, su empleado o una persona que sencillamente está sirviendole de mensajero. El agente lo puede representar en una o más áreas que usted designe en el formulario: para registrar notificaciones de protesta, para recibir notificaciones o cuentas de impuestos o para manejar cualquier otra acción específica. El agente también lo puede representar para propósitos generales de impuestos.
El formulario le pide una fecha cuando termina su autorización para esta persona. Si usted no da una fecha de terminación, el agente continúa representandolo indefinidamente, hasta que usted registre una declaración terminando la designación o hasta que usted designe un agente nuevo.

Ahorros en los impuestos de su hogar

Una exención remueve parte del valor de su propiedad del pago de impuestos y reduce sus impuestos. Por ejemplo, si su hogar esta valorado en $50,000 y usted califica para una exención de $15,000, usted paga los impuestos sobre su hogar como si valiera $35,000. Fuera de las exenciones para los veteranos incapacitados/deshabilitados o sus sobrevivientes, estas exenciones solamente aplican para su hogar. No son aplicables a otra propiedad de la cual usted sea dueño.

Cómo solicitar una exención para su hogar

Consiga un formulario de solicitud de la oficina local de su distrito de valoración/tasación. Llene solamente un formulario. Existe una solicitud separada para la exención para veteranos incapacitados.
Devuelva la solicitud a la oficina del distrito de valoración/tasación después del 1^ero de enero y a no más tardar del 30 de abril. El hacer declaraciones falsas en su solicitud de exención es una ofensa criminal.
Proporcione la información necesaria. Por ejemplo, si usted tiene un remolque/”trailer” usted necesita tener una copia del título de su casa o una copia verificada del contrato de compra.
Si su propiedad es valorada/tasada por más de un distrito de valoración/tasación, usted tiene que registrar una solitud en ambas oficinas de los distritos de valoración/tasación. Esto ocurre si su propiedad se encuentra dentro de una entidad que cobra impuestos que también se encuentra en un condado vecino. Comuniquese con el distrito de valoración/tasación si no está seguro.
Usted puede solicitar una exención de impuestos hasta un año después de haberlos pagado o de haberse vencido el plazo de pago, usando la fecha más temprana de las dos. Ud. recibirá una cuenta nueva cobrándole una cantidad menor o recibirá un reembolso si ya había pagado sus impuestos. La exención para veteranos incapacitados no se considera tarde.
Si usted cumple 65 años este año, usted puede solicitar la exención de 65 años de edad hasta un año después de la fecha en la cual cumplió 65 años.
Si el jefe de valoración/tasación le pide más información, usted tendrá por lo menos 30 días para contestar.
Si el jefe de valoración le niega o modifica su solicitud de exenciones, él tiene que avisarle por escrito en un plazo de cinco días. Esta notificación tiene que explicarle cómo puede protestar una decisión ante la junta de revisión de valoración/tasación.
Cuando usted haya recibido una exención de residencia o de veterano incapacitado, no necesita solicitarla otra vez a menos que el jefe de valoración/tasación lo requiera o que cambie su condición. Si usted se muda a una casa nueva, usted tendrá que llenar una solicitud nueva. Si usted queda incapacitado el día 1^ero de enero o antes, usted debe solicitar nuevamente.
El jefe de valoración/tasación puede pedirle una nueva solicitud enviandole una notificación por escrito y una nueva solicitud. Si no devuelve, su solicitud nueva, puede perder sus exenciones.

¿Su hogar califica para exenciones?

H Usted tiene que ser dueño de su hogar.
Para calificar para una exención general o para incapacitados, usted tiene que ser dueño de su hogar el 1^ero de enero. Si usted tiene 65 años de edad o más, usted no tiene que ser dueño de su hogar para el 1^ero de enero. Usted calificará para la exención para personas mayores de 65 años tan pronto usted cumpla los 65 años, si usted es dueño del hogar y su usted vive en el hogar como su residencia principal.
Su hogar puede ser una estructura separada, un condominio o un remolque/”trailer”localizado en un terreno arrendado, después que usted sea dueño del mismo. Su hogar puede incluir hasta 20 acres de terreno si el terreno se usa como su patio.
Una residencia puede pertenecerle a un individuo por medio de un interés en un fideicomiso (trust) en un fideicomiso beneficioso que califica y puede ser ocupado por un fideicomisario de un fideicomiso beneficioso.
Si usted no es el único dueño del hogar, usted recibirá solamente una porción de cualquier exención calificada, basado sobre el porcentaje del cual usted es dueño. Por ejemplo, usted tiene un interés de un 25 por ciento en un hogar valorado en $100,000, por un valor total de $25,000. Usted recibirá un 25 por ciento de una exención por impuestos de escuela de $15,000, o sea $3,750.

H Usted tiene que estar usando el hogar como su residencia principal el 1^ero de enero.
Si usted tiene más de una cas, solamente puede recibir exenciones por su residencia principal. Usted tiene que vivir en esta casa el 1^ero de enero.
Si usted se muda temporeramente de su hogar, todavía puede recibir una exención si no establece otra residencia principal y usted tiene la intención de regresar. Por ejemplo, si usted entra en una casa de salud, su casa aun califica como su hogar si usted piensa regresar.
El arrendar/rentar parte de su casa o el usar parte de su hogar como lugar de negocios no descalifica al resto de su hogar para la exención.
Nota: Texas tiene dos leyes sobre exenciones de hogar. El Texas Tax Code (Código de Impuestos de Texas) ofrece una manera en que el dueño de casa puede solicitar una reducción de sus impuestos de propiedad locales. El Texas Property Code (Código de la Propiedad de Texas) le permite al los dueños de hogar a designar sus hogares para protegerlos de contra la venta forzosa para satisfacer a sus acreedores. Esta ley no protege a los dueños de hogar de una venta judicial de su hogar por impuestos delincuentes.

¿Cuáles exenciones existen para el hogar?

H Impuestos escolares — todo dueño de hogar.
Usted calificará para una exención de hogar de $15,000 sobre el valor de su hogar para impuestos escolares.

H Impuestos del condado — todo dueño de hogar.
Si su condado recauda un impuesto especial sobre carreteras rurales (farm-to-market roads) y para control de inundaciones, usted recibirá una exención de $3,000 por estos impuestos. Si usted califica para las exenciones de opción local para dueños de hogar de 65 años o mayores, o si usted es un dueño de hogar incapacitado (próxima sección), usted recibirá solamente las exenciones de opción local.

H Exenciones opcionales — todo dueño de hogar.
Cualquier unidad que cobra impuestos, incluyendo un distrito escolar, una ciudad, un condado o un distrito especial, puede ofrecer una exención por una cantidad hasta el 20 por ciento del valor de su hogar. La cantidad de una exención opcional no puede ser menor de %5,000, no importa cual sea el porcentaje. Por ejemplo, si su casa está valorada en $20,000 y su ciudad ofrece una exención de un 20 por ciento, su exención es de $5,000 aunque el 20 por ciento de $20,000 es solamente $4,000.
Cada unidad de tasación decide si ofrecerá la exención y a qué porcentaje. Esta exención de porcentaje se le añade a cualquier otra exención del hogar por la cual usted califique. La unidad de impuestos debe decidir antes del 1^ero de julio del año de impuestos para ofrecer esta exención.

H Dueños de hogar de 65 años de edad o mayores.

Si usted tiene 65 años o más, su hogar calificará para más exenciones.
Usted calificará para una exención de $10,000 sobre el valor de su hogar para los impuestos escolares en adición a la exención de $15,000 para todo dueños de hogar.
Si usted califica para ambas exenciones—la de $10,000 que se le da a los mayores de 65 años y la que se la da a los dueños de hogar incapacitados (véase la próxima sección)—usted tiene que escoger una o la otra para los impuestos escolares. No puede recibir ambas.
Además de la exención por $10,000 para los impuestos escolares, cualquier unidad que cobra impuestos — incluyendo un distrito escolar — puede ofrecer una exención adicional de por lo menos $3,000 para contribuyentes de impuestos de 65 años de edad o mayores.

Una vez usted reciba una exención para mayores de 65 años, usted obtiene un tope de impuestos para esa casa para la cantidad total de impuestos escolares. Los impuestos escolares sobre su casa no pueden aumentar mientras usted sea dueño y viva en esa casa. El tope de impuestos es la cantidad que usted paga en el año que califica para la exención para mayores de 65 años. Los impuestos escolares pueden bajar hasta ser más bajos que el tope pero nunca serán más que la cantidad de su tope.
Sin embargo, su tope de impuestos puede aumentar si usted le hace mejoras a su hogar (más que las reparaciones normales o mantenimiento). Por ejemplo, si usted le añade un garaje o una sala de juegos a su hogar, su tope de impuestos puede subir. Su tope de impuestos también cambiará si usted se muda a una casa nueva.
Cuando muere el dueño del hogar quien ha estado recibiendo el tope de impuestos sobre los impuestos escolares, el tope se transfiere al esposo(a) sobreviviente si el sobreviviente tiene 55 años o más y es parte dueño de la casa. El sobreviviente debe hacer una solicitud al distrito de valoración/tasación para transferir el tope de impuestos. El tope se mantiene vigente mientras que el sobreviviente habite en la casa.
Un tope de impuestos no se vence/caduca cuando el dueño traspasa su interés en la casa a un fideicomiso, si el dueño/fideicomisario ocupa el hogar.
Cuando usted ya no vive en la casa como su residencia permanente, usted ya no calificará para la exención para dueños de hogar mayores de 65 años para la porción restante de ese año. Los impuestos serán prorrogados basándose en el número de días que pasaron después que usted ya no calificó para esa exención sobre esa casa hasta el fin del año.
Si usted compra otra casa, usted puede calificar para la exención para mayores de 65 años cuando usted vive en la casa nueva como residencia principal.

Usted puede transferir el porcentaje de los impuestos escolares que ha pagado basándose sobre el tope de impuestos para mayores de 65 años de su casa anterior a su casa nueva. Por ejemplo, si ahora usted tiene un tope de impuestos de $100, pero pagaría $400 sin el tope de impuestos, el porcentaje de impuestos pagados es de 25 por ciento. Si los impuestos en su casa nueva son $1,000, el nuevo tope de impuestos escolares sería $250, ó 25 por ciento de $1,000. Usted puede solicitar un certificado de la oficina de distrito de valoración/tasación de su casa anterior para llevar al distrito de valoración/tasación de su casa nueva.

Cuando mueren los dueños de hogar quien han estado recibiendo las exenciones para mayores de 65 años, las exenciones se transfieren a sus esposos(as) sobrevivientes. El/la esposo(a) sobreviviente tienen que tener 55 años o más en el momento de la muerte de su esposo(a) y tienen que vivir en la casa y ser parte dueños. Los sobrevivientes deben solicitar al distrito de valoración/tasación para transferir las exenciones. Si su esposo(a) muere en el año que cumple 65 años pero no ha solicitado la exención para mayores de 65 años, usted puede solicitar la exención para mayores de 65 años como el/la esposo(a) sobreviviente. Las exenciones se mantienen en efecto mientras que los sobrevivientes sean dueños y vivan en sus casas.

Los dueños de hogar de 65 años o mayores quienes soliciten las exenciones también pueden pagar los impuestos sobre sus hogares en pagos a plazos. Véase la página 8 para los detalles.

Si usted es dueño de hogar de 65 años o mayor, usted puede aplazar o posponer el pago de cualquier impuesto de propiedad sobre su hogar que esté delincuente mientras que usted sea dueño y viva la casa. Para posponer sus pagos de impuestos, registre un “tax deferral affidavit” (una declaración jurada para aplazar los impuestos) con su distrito de valoración/tasación. Usted puede suspender cualquier procedimiento legal en su contra por medio de registrar una declaración jurada con la corte. El aplazamiento es para todos los impuestos sobre la propiedad de las unidades de impuestos que le cobran impuestos sobre su hogar.

Un aplazamiento solamente pospone el que usted tenga que pagar impuestos sobre su hogar. No los cancela. Se le añaden intereses a razón de 8 por ciento por año. Una vez usted ya no sea dueño de la casa o no viva en ella, los impuestos anteriores y los intereses son cobrables. Cualquier penalidad e interés que se debía en la cuenta de impuestos para la casa antes de del aplazamiento de impuestos se mantendrá sobre la propiedad y también será cobrable cuando se termine el aplazamiento de impuestos.
H Los dueños de hogar incapacitados
Una persona incapacitada también puede obtener exenciones. “Incapacitado” significa (1) usted no puede trabajar en un trabajo que paga por una incapacidad física o mental ó (2) usted tiene 55 años o más y está ciego(a) y no puede hacer su trabajo anterior porque está ciego(a). Si usted recibe beneficios por incapacidad bajo el programa federal Old Age, Survivors, and Disability Insurance Program (Programa de seguros para envejecientes, sobrevivientes e incapacitados) a través de la Administración del Seguro Social, usted califica.
Los beneficios por incapacidad de otros programas no lo califican automáticamente para esta exención. Comuníquese con su distrito de valoración/tasación para asistencia sobre qué información usted necesitará.
Si está incapacitado, usted calificará para una exención de $10,000 para los impuestos escolares, además de la exención de $15,000 para todos los dueños de hogar.
Además, cualquier unidad de impuestos puede ofrecer una exención de por lo menos $3,000 del valor de la casa de los contribuyentes de impuestos que están incapacitados.
Los dueños de hogar que están incapacitados y solicitan las exenciones por residencia también pueden pagar sus impuestos sobre sus casas en pagos a plazo. Véase la página 8 para los detalles.

¿Es usted un veterano incapacitado o su sobreviviente?

Usted puede calificar para una exención de los impuestos sobre propiedad si usted es (1) un veterano que fue incapacitado mientras servía en las fuerzas armadas de los E.E. U.U., ó (2) usted es el/la esposo(a) sobreviviente o hijo (menor de 18 años y soltero) de un veterano incapacitado o un miembro de las fuerzas armadas quien murió mientras estaba en servicio activo. Usted tiene que ser residente de Texas.
Usted tiene que tener documentos ya sean del Veteran’s Administration (Administración de Veteranos) o de una rama de las fuerzas armadas que muestran el porcentaje de su incapacidad relacionado a su servicio militar. Su tasa de incapacidad tiene que ser de al menos un 10 por ciento.
Si usted es el/la esposo(a) sobreviviente o hijo, usted tiene que tener los registros de la incapacidad del veterano. También puede necesitar otros documentos tales como prueba de matrimonio o edad.
Esta exención se extiende de $5,000 a $12,000, dependiendo sobre cuán severa es la incapacidad. Esta exención no es solamente para su casa—usted puede aplicarla a cualquier propiedad de la cual usted sea dueño el 1^ero de enero. Sin embargo, usted solamente puede escoger una sola propiedad para recibir esta exención para las unidades de impuesto que cobran impuestos sobre dicha propiedad.
La exención para los veteranos incapacitados es diferente de la exención de un dueño de hogar incapacitado.

¿Qué debe hacer un nuevo dueño de hogar?

H Antes de comprar una casa, usted o su compañía hipotecaria debe conseguir un certificado de impuestos para la casa de todas las unidades de impuestos que le cobran impuestos sobre esta propiedad.
El certificado de impuestos mostrará si se deben impuestos delincuentes. Usted no puede obtener un título de propiedad limpio hasta que haya pagado todos los impuestos delincuentes.

H Su compañía hipotecaria puede pagar los impuestos de su casa de fondos en una cuenta de plica (escrow account).
Si este es el caso, asegúrese que los colectores de impuestos le envíen las cuentas de impuestos originales a la compañía hipotecaria. Usted puede solicitar un recibo para ver si la compañía hipotecaria ha pagado los impuestos a tiempo y para los propósitos de los impuestos federales sobre ingresos.

H Usted debe solicitarle al distrito de valoraciones/ tasaciones las exenciones por hogar de residencia y cualquier otra exención.
Usted tiene que solicitar la exención al distrito de valoraciones/tasaciones que valora/tasa su casa. Si su propiedad es valorada por más de un distrito de valoración/tasación, usted tiene que registrar su solicitud para exenciones generales, para incapacitados o para mayores de 65 años en cada oficina de distrito.
H Si usted vendió su casa anterior en Texas, asegúrese que está listada bajo el nombre y la dirección del dueño nuevo.

H Si su casa es nueva, usted debe recibir una notificación de su valoración/tasación de parte del distrito de valoración/tasación en abril o mayo.
Comuníquese con el distrito de valoración/ tasación si no recibe esta notificación.

H Si usted ya no califica para la exención general, para mayores de 65 años, o para incapacitados notifíquele al distrito de valoración/ tasación por escrito.
Si usted no le notifica al distrito de valoración/ tasación y no paga sus impuestos, su casa tendrá una penalidad de 50 porciento por impuestos delincuentes en vez de un 12 por ciento, más intereses.

Ahorros sobre impuestos sobre terrenos agrícolas

La valoración como terreno agrícola disminuye el valor del terreno cuyo dueño es un granjero o ranchero calificado. Esta valoración está basada sobre la capacidad del terreno para producir cosechas, ganado o madera, en vez de su valor en el mercado de bienes raíces. Este valor disminuido reduce los impuestos de propiedad sobre el terreno.

Cómo solicitar una valoración/tasación agrícola

Consiga un formulario de solicitud de la oficina local de su distrito de valoración/tasación.
Devuelva la solicitud a la oficina del distrito de valoración/tasación después del 1^ero de enero y a no más tardar del 30 de abril. Recuerde que el hacer declaraciones falsas en su solicitud es una ofensa criminal.
Si su propiedad es valorada/tasada por más de un distrito de valoración/tasación, usted tiene que registrar una solitud en ambas oficinas de los distritos de valoración/tasación. Si no lo hace, podría terminar pagando impuestos sobre el valor completo del mercado a una o más de las unidades que cobran impuestos. Esto ocurre si su propiedad se encuentra dentro de una entidad que cobra impuestos que también se encuentra en un condado vecino. Comuniquese con el distrito de valoración/tasación si no está seguro.
Si usted necesita más tiempo para completar su solicitud, someta una petición por escrito al jefe de valoración/tasación antes de la fecha límite del 30 de abril. El jefe de valoración/tasación puede otorgar hasta 60 días adicionales si usted tiene una buena razón por la cual necesita más tiempo.
Si usted falla en entregar la solicitud para el 30 de abril, usted puede registrar una solicitud en cualquier momento antes de que la junta de revisión de valoraciones/tasaciones apruebe los registros de valoración (casi siempre para el 20 de julio). En este caso, sin embargo, se le cargará una penalidad por solicitar tarde. La penalidad de 10 por ciento de los ahorros de los impuestos que usted obtuvo por conseguir que su terreno se valorara/tasara como terreno agrícola. Una vez que la junta de revisión de valoraciones/tasaciones apruebe los registros, usted no puede solicitar una valoración agrícola para ese año.
Si el jefe de valoración/tasación le pide más información, usted tendrá por lo menos 30 días para contestar. Usted puede pedir más tiempo, pero necesita tener una buena razón. Si no responde, el jefe de valoración/tasación tiene que denegar su solicitud.
Si el jefe de valoración le niega o modifica su solicitud de exenciones, él tiene que avisarle por escrito en un plazo de cinco días. Esta notificación tiene que explicarle cómo puede protestar una decisión ante la junta de revisión de valoración/tasación.
Cuando usted haya recibido una valoración/ tasación agrícola, no necesita solicitarla en los años siguientes a menos que cambie su condición. Sin embargo, el jefe de valoración/tasación puede requerir una nueva solicitud para verificar que usted todavía cumple con las calificaciones. Si usted recibe una notificación para solicitar nuevamente, asegúrese hacerlo. Si no lo hace, pierde su elegibilidad. Si usted se convierte en dueño de terreno que ya está calificado, usted debe solicitar nuevamente bajo su nombre para el 30 de abril. Si no lo hace, pierde su elegibilidad. Usted tiene que enviar notificación por escrito al distrito sobre cambios en la elegibilidad de su terreno para el 30 de abril. Si no lo hace, los resultados son un cargo de penalidad.
La valoración/tasación agrícola está basada en un estimado de los ingresos típicos anuales durante el período de cinco años que preceden el año antes de la valoración/tasación. La valoración/ tasación agrícola puede cambiar anualmente basándose sobre estos ingresos y la tasa de capitalización.

¿Qué terreno califica?

Los contribuyentes de impuesto pueden calificar para una valoración/tasación agrícola bajo dos leyes distintas. La ley más nueva se llama “open-space valuation” (valoración/tasación de espacio abierto) o una valuación “1-d-1” (nombrado por el Artículo 8, Sección 1-d-1 de la Constitución del Estado de Texas). Casi todo terreno que recibe una valoración/tasación está cubierta por esta ley. Los detalles de la ley más antigua — conocida como “1-d” ó “uso agrícola” —están disponibles de parte de su distrito de valoración/tasación.
Para una valoración/tasación “1-d-1", el terreno debe cumplir con lo siguiente:

H El terreno debe estar dedicado principalmente a la agricultura.
El uso agrícola incluye la producción de cosechas, cría de ganado, avicultura, piscicultura o plantío de pastos para impedir la erosión. También puede dejar la tierra sin sembrar, ya sea para participar en un programa del gobierno o para la rotación normal de cosechas o de ganado. También se acepta la cría de ciertos animales exóticos para producir alimentos u otros artículos de valor el corte de madera para cercas u otras estructuras en un terreno adyacente. El utilizar el terreno para la administración de fauna silvestre también es un uso agrícola. Este terreno anteriormente estaba calificado como terreno de espacio abierto y se usa activamente para la administración de la fauna silvestre. El terreno usado para la administración de la fauna silvestre tiene que usarse en por lo menos tres de siente maneras específicas para propagar la crianza de una especie de animales no domésticos para el uso humano. Comuníquese con su oficina local de valoración/tasación para más información.

Los terrenos madereros tienen que usarse con la intención de producir ingresos y tienen que dedicarse principalmente a la producción de madera.

Los terrenos agrícolas y madereros ambos tienen que dedicarse a la producción en un nivel de intensidad que es común al área local.

El terreno tiene que haberse dedicado a la producción agrícola y/o maderera durante por lo menos cinco de los últimos siete años. Sin embargo, terrenos dentro de municipios tienen que haberse dedicado durante los cinco años anteriores, a menos que no recibieran servicios del municipios igual a otras propiedades dentro de la ciudad.
H Si su terreno calificó para valoración/tasación agrícola y usted suspende la producción agrícola y convierte el terreno a uso no-agrícola, tendrá que pagar impuestos retroactivos por cada uno de los cinco años anteriores que hayan estado valorados/tasados más bajos.
El pago será por la diferencia entre la valoración agrícola y los impuestos que usted hubiese pagado sobre su valor de mercado más alto. Además, intereses de un 7 por ciento se le añaden para cada año desde la fecha en la cual se debieron haber pagado los impuestos.
El jefe de valoración/tasación determinará si el terreno ha cambiado a usos no-agrícolas, y le enviará un aviso del cambio. Si usted no está de acuerdo, puede registrar su protesta dentro de 30 días con la junta de revisión de valoración/tasación. La junta de revisión de valoración/tasación decidirá su caso.
Si no protesta, o si la junta de revisión de valoración/tasación decide en su contra, usted debe el impuesto retroactivo. El dueño que cambia el uso del terreno es el que recibe la cuenta de los impuestos retroactivos.

Los negocios nuevos/los negocios por cerrar

Si usted es dueño de un negocio nuevo, debe pagar impuestos sobre cualquier propiedad personal que produce ganancias. Esta propiedad incluye muebles, enseres, equipo e inventario. Véase la próxima sección bajo “declaraciones”. Usted pagará impuestos sobre la propiedad de la cual usted sea dueño el 1^ero de enero del año de impuestos. Los comerciantes automotrices, de lanchas motorizadas, remolques/“trailers” (casas móviles) y equipo pesado deben consultar su distrito de valoración/tasación local u oficinas de impuestos del condado para información sobre como pagar los impuestos sobre su inventario.
Los representantes del distrito de valoración/tasación pueden entrar a su negocio para inspeccionar su propiedad para determinar que propiedad personal suya está sujeta a impuestos y cuál es su valor. Dicha inspección se lleva a cabo durante horas normales laborables o en un momento que es bueno para usted y para los representantes de la oficina del distrito.
Si el valor total de su propiedad personal para negocios que está sujeta a impuestos es menos de $500 en cualquier unidad de impuestos, entonces la propiedad es exenta en esa unidad de impuestos. Por ejemplo, si su equipo de oficina en la ciudad tiene un valor de $300, entonces usted no pagará impuestos sobre la propiedad para esta propiedad en la ciudad. Sin embargo, si el valor total de todo el equipo que le pertenece dentro del distrito escolar o dentro de los linderos del condado es de $500 ó más, usted pagará impuestos escolares y de propiedad para el condado sobre ese equipo. No se requiere ninguna solicitud para esta exención. Sin embargo, usted puede declarar su propiedad al distrito de valoración/tasación para reclamar un valor de propiedad de menos de $500. Véase la sección ¿Qué es una declaración de propiedad?.
Si usted cierra su negocio permanentemente después del primero del año, todavía debe impuestos sobre cualquier propiedad personal de la cual usted era dueño el 1^ero de enero. Usted no queda exento de tener que pagar los impuestos porque ya no es dueño de esta propiedad

La valoración/tasación de propiedades

El distrito de valoración/tasación establece el valor de las propiedades en el condado. Antes de poder comenzar con la valoración/tasación, el distrito de valoración/tasación hace una lista de las propiedades sujetas a los impuestos. La lista para cada propiedad contiene la descripción de la propiedad y el nombre y la dirección de cada dueño.
Las leyes estatales requieren que los funcionarios que valoran/tasan la misma propiedad para diferentes unidades intercambien información sobre los dueños, la descripción y otros datos pertinentes. Cuando están registrando información, los dueños de propiedad cuya propiedad cae bajo más un distrito de valoración/tasación tienen que registrar la información con cada una de las oficinas de valoración/tasación. Cada año, los jefes de valoración/tasación le enviarán una notificación por correo sobre este proceso.
Las valoraciones/tasaciones de residencia para los dueños de hogar que calificaron ese hogar para las exenciones en el año anterior y año vigente, no podrán aumentar más del 10 por ciento por año desde la última valoración/tasación de esa casa como el hogar calificado del dueño de hogar.
La Sección 23.23(a) del Código de Tasación de propiedades establece el límite del valor de los impuestos a las residencias individuales. El valor de la tasación de una residencia individual hecho para un año no puede ser mayor que: (1) el valor de la propiedad en el mercado; o (2) la suma de: (A) el 10 por ciento del valor de la tasación de la propiedad en el último año en el cual esta propiedad fue valorada/tasada multiplicado por el número de años transcurridos desde la última tasación; (B) el valor de la tasación del año anterior en el cual dicha propiedad fue valorada/tasada; y (C) el valor que tienen en el mercado todas las mejoras realizadas en la propiedad.
La limitación de la valoración/tasación se aplica al año siguiente en que el propietario califica para la exepción por vivienda familiar.

¿Como se valora/tasa su propiedad?

El distrito de valoración/tasación tiene que repetir el proceso de valoración/tasación para propiedad en el condado por lo menos una vez cada tres años.
Para ahorrar tiempo y dinero, el distrito de valoración/tasación usa en lo que se llama valoración/ tasación en masa (mass appraisal) para valorar/tasar grandes números de propiedades. Para una valoración/ tasación en masa, el distrito de valoración primero reúne descripciones de cada propiedad en el distrito que está sujeta a impuestos. Luego clasifica estas propiedades de acuerdo a una variedad factores como el tamaño, uso y tipo de construcción. Usando datos de ventas recientes de propiedad, el distrito valora/tasa el valor de propiedades típicas en cada clase. Tomando en cuenta las diferencias en tales como la edad o localización, el distrito valora/tasa todas las propiedades de la misma clase.
Para propiedades individuales, el distrito de valoración/tasación puede usar tres métodos comunes de valoración/tasación para establecer el valor de la propiedad: el valor del mercado, los ingresos o el costo.
El valor del mercado es el más frecuentemente utilizado y sencillamente pregunta, “¿Por cuánto se están vendiendo las propiedades parecidas a esta propiedad?”. El valor de su casa es un estimado del precio por el cual se vendería su casa el 1^ero de enero. El distrito de valoración/ tasación compara su casa con casas similares que se han vendido recientemente y así determina el valor de su casa.
El distrito usa otros métodos para valorar/tasar los tipos de propiedades que no se venden muy a menudo, tales como las compañías de utilidades y los subarriendos de petróleo. El método de ingresos pregunta, “¿Qué pagaría un inversionista en anticipación de ingresos futuros de esta propiedad?”. El método de costos pregunta, “¿Cuánto costaría reemplazar la propiedad con una de igual utilidad?”.

¿Que pasa si aumenta el valor de su propiedad?

Un aviso de valoración/tasación (notice of appraised value) le informa si el distrito piensa aumentar el valor de su propiedad.
Los jefes de valoración/tasación envían dos tipos de avisos sobre la valoración/tasación de propiedades. Un aviso extenso contiene una descripción de su propiedad, su valor, sus exenciones y un estimado de los impuestos que podrán deberse. Este aviso se envía:

H si el valor de su propiedad es más alto de lo que era el año anterior (la junta del distrito de valoración/tasación puede decidir si el distrito enviará avisos solamente si el valor de una propiedad ha aumentado por más de $1,000);

H si el valor de su propiedad es más alto que el valor que usted le dio en una declaración de propiedad (véase la próxima sección); o

H si su propiedad no se encontraba en el registro de la junta de valoración/tasación el año anterior.
Si las condiciones para el aviso anterior no se aplican, el jefe de valoración/tasación le enviará un formulario corto con un estimado de sus impuestos si se volvió a valorar/tasar su propiedad, si cambió de dueños o si usted o su agente lo pidieron.
El jefe de valoración/tasación tiene que enviarle un aviso de valoración para el 15 de mayo o tan pronto como sea posible después de esa fecha. Si usted no está de acuerdo con la valoración/tasación, tiene por lo menos hasta el 31 de mayo ó 30 días desde la fecha de envío del aviso para registrar una queja con la junta de revisión de valoración/tasación.
El aviso proveerá instrucciones sobre cómo puede quejarse a la junta de revisión de valoración/ tasación si no está de acuerdo con las acciones del distrito. El aviso incluirá instrucciones sobre cómo y cuando registrar una queja e incluirá un formulario para protestas.